Comprei ou Vendi Imóvel Financiado em 2025: Como Declarar no IR 2026

Comprei um imóvel financiado em 2025: o que declarar?

Comprar um imóvel é um dos eventos mais relevantes para a declaração de imposto de renda. Se a aquisição aconteceu em 2025, o bem precisa ser incluído pela primeira vez na sua declaração do IRPF 2026. O procedimento correto é:

• Acesse Bens e Direitos e crie um novo item com o código adequado (11 para apartamento, 12 para casa)
• Na Situação em 31/12/2024, informe R$ 0,00 — você ainda não tinha o bem
• Na Situação em 31/12/2025, informe o total efetivamente pago até essa data: entrada + todas as parcelas pagas em 2025
• Na discriminação, inclua: endereço completo, matrícula do imóvel, nome do banco, número do contrato, data da escritura e valor total do contrato

Nos anos seguintes, você simplesmente atualiza o campo "Situação em 31/12/ano" com o valor acumulado pago até aquela data, até a quitação total do financiamento.

Vendi um imóvel financiado em 2025: como funciona?

A venda de imóvel gera uma obrigação fiscal que muita gente desconhece: o Imposto sobre o Ganho de Capital. Ele incide sobre a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição declarado. A alíquota é de 15% sobre o ganho para valores até R$ 5 milhões.

Importante: o ganho de capital na venda de imóvel precisa ser apurado e o imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda — não na época da declaração anual. O pagamento é feito via DARF com código 4600, usando o programa GCAP da Receita Federal.

Quando a venda é isenta de imposto

Existem situações em que o ganho de capital na venda de imóvel é total ou parcialmente isento:

• Valor de venda até R$ 440.000: se for a única venda de imóvel nos últimos 5 anos, o ganho é isento — independentemente do valor do ganho
• Imóvel adquirido antes de 1969: isenção total
• Reinvestimento em 180 dias: se você usar o valor da venda para comprar outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias, o ganho fica isento proporcionalmente ao valor reinvestido
• Único imóvel: se for o único imóvel que você possui e tiver vendido por até R$ 440.000, há isenção mesmo que a venda seja superior ao valor de aquisição

Como declarar a venda na ficha de Bens e Direitos

No ano em que o imóvel foi vendido (2025), você deve:

• Manter o imóvel em Bens e Direitos com a situação em 31/12/2024 (valor pago até aquela data)
• Deixar o campo Situação em 31/12/2025 como R$ 0,00 — o bem não existe mais no seu patrimônio
• Na discriminação, registrar: "Imóvel vendido em [data] pelo valor de R$ [valor]. Ganho de capital apurado e tributado via GCAP" (ou mencionar a isenção aplicável)

Atenção ao saldo devedor na venda

Quando você vende um imóvel que ainda está financiado, existem duas situações comuns:

• Comprador assume o financiamento: o valor de venda para fins de ganho de capital é o preço total do negócio, incluindo o saldo devedor assumido pelo comprador
• Você quita o financiamento com o produto da venda: o valor de venda é o preço recebido; a quitação do financiamento é uma saída de caixa sua, não reduz o valor de venda para fins fiscais

Documentação que você precisa guardar

Para comprovar tanto a compra quanto a venda em eventual fiscalização, guarde:

• Escritura de compra e venda (ou contrato de financiamento com promessa de compra)
• Informe de rendimentos do banco de todos os anos do financiamento
• Comprovantes de todas as parcelas pagas
• DARF de quitação do ganho de capital (se houver imposto a pagar)
• Comprovante de reinvestimento (se aplicável para isenção)

A Receita Federal pode cruzar dados de cartório com a declaração — inconsistências entre o valor da escritura e o declarado são uma das principais causas de malha fina em bens imóveis. Se tiver dúvidas, consulte um contador antes de enviar a declaração.