Como Usar o FGTS no Financiamento Imobiliário: Guia Completo

Regras para Usar o FGTS na Compra de Imóvel

O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) é uma das ferramentas mais poderosas para quem deseja comprar a casa própria. Ele pode ser utilizado de três formas: como entrada no financiamento, para amortizar o saldo devedor ou para pagar parte das parcelas mensais. Em 2025, as regras básicas para utilização são:

• Ter no mínimo 3 anos de trabalho com carteira assinada (não precisa ser consecutivo ou no mesmo emprego)
• Não possuir outro financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
• Não ser proprietário de imóvel residencial na mesma cidade onde mora ou trabalha
• O imóvel deve ser residencial e urbano, com valor de avaliação de até R$ 1,5 milhão
• O imóvel não pode ter sido adquirido com FGTS nos últimos 3 anos

FGTS como Entrada

Usar o FGTS como entrada é a forma mais comum. Se você tem R$ 40.000 de FGTS acumulado e quer comprar um imóvel de R$ 300.000, pode usar todo o saldo para dar a entrada, complementando com recursos próprios se necessário. Os bancos exigem entrada mínima de 20% do valor do imóvel (R$ 60.000 nesse exemplo), então o FGTS pode cobrir uma parte significativa. Quanto maior a entrada, menor o valor financiado e menor o custo total com juros.

FGTS para Amortização

Mesmo após contratar o financiamento, é possível usar o FGTS para reduzir o saldo devedor a cada 2 anos. Essa é uma estratégia excelente, pois o rendimento do FGTS é de apenas TR + 3% a.a., enquanto os juros do financiamento ficam entre 8% e 11% a.a. Ou seja, usar o FGTS para abater o financiamento equivale a um retorno de 5% a 8% ao ano — muito melhor do que deixá-lo parado na conta vinculada.

Documentos e Passo a Passo

Para utilizar o FGTS, você precisará de: carteira de trabalho (para comprovar os 3 anos), extrato atualizado do FGTS (obtido pelo app FGTS ou em agências da Caixa), documento de identidade, CPF e comprovante de residência. O processo é feito diretamente com o banco financiador no momento da contratação do crédito ou nas amortizações posteriores.

Dica importante: se você e seu cônjuge possuem FGTS, ambos podem utilizar os saldos no mesmo financiamento, potencializando o valor da entrada. Simule em nosso site quanto você economizará usando o FGTS e veja o impacto direto nas suas parcelas.